高层、别墅同一小区，被物业隔离管理是否合理？法院这样判

最近，关于公租房和商品房业主活动范围被人为划分开的事件频频登上热搜。而在近日，重庆巴南一小区的高层、别墅被物业隔离管理，这样是否合理？来听听巴南区人民法院的判定。

事件还原：

物业将小区别墅与高层彻底分离

位于重庆巴南的清江山水（本文中当事方皆为化名）小区有20至43幢房屋，均在同一建筑区划内，其中42、43幢为高层业态，其余均为别墅业态。别墅与高层住宅之间设置了两道铁艺门，建筑平面规划图显示为消防门，高层业主原来可以从小区3号门进入后穿过铁艺门进入高层。

美信物业公司是清江山水小区的物业管理公司，物业公司为了方便对别墅与高层间的管理，将两道铁艺门关闭，导致高层业主不能再从3号门通行，也不能自由进入别墅区，物业公司在42幢高层南侧另行开设了门禁，高层业主只能从该侧门进入，自此，该小区别墅与高层被彻底分离。

42幢高层的业主刘晓晓认为物业公司的行为缩限了高层业主的通行范围，妨碍了对小区公共设施和绿化的使用，为此，起诉至法院，要求物业公司打开两道铁艺门。

裁判结果：

限期物业将阻碍门拆除

巴南区人民法院经审查认为，该小区42幢、43幢高层房屋与其它幢别墅房屋均规划在同一小区内，美信物业公司在对小区物业管理中，将连接高层和别墅间道路的两扇铁艺门关闭，取消了高层业主从3号门进出小区的权利，损害了高层业主的作为建筑物区分所有权人对小区共有部分享有的权利。

特别是两扇铁艺门的功能本属于消防门，关闭消防门直接影响高层业主或别墅业主在遇到紧急情况下对危险的处置，威胁公共安全。为此，判决美信物业公司限期将两扇铁艺门打开。

原被告双方均服判息诉，现该判决已生效。

法官评析：

物业侵犯了高层业主在小区公共道路上自由通行的权利

巴南区人民法院表示，近年来，物业公司将同一小区内的别墅与高层隔离管理，致使高层业主集体维权的新闻数见不鲜，本案是一起典型的物业公司人为将同一规划内别墅与高层隔离后的维权案件。

我国民法典271条规定了业主建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是一种特殊的复合不动产所有权，包含了专有部分的专有权、共有部分的共有权以及基于共有关系产生的管理权。专有部分和共同部分的范围一般以构造的独立性、利用上的独立性和法律上的独立性作为区分标准。共有部分指的是专有部分以外的部分，具体包括共有部分以及相应的附属设施，如楼梯、走廊、建筑区划内的道路、绿地以及公共场所、公用设施等。对共有部分，业主享有占有、使用和收益的权利。

据介绍，民法典之所以规定将专有部分外的共有权作为业主专有权的一项附属性权利，是因为小区建筑区划内的上述配套设施是为住宅小区生活服务所必须，也是小区居住质量标准应当包含的。从使用上划分，共有权可以划分为一般共有部分共有权和共有部分专有使用权，后者是指根据法律规定和业主约定，可以由某一个或者数个业主排他性的享有某一共有部分的权利，如允许业主在外墙悬挂广告牌等，但该业主通常要给付让渡其共有部分权益的业主相应的对价，共有部分专有使用权的设定不能损害他人合法权益。

本案中，高层和别墅业态均规划在同一小区内，高层业主对小区共同部分的建筑物区分所有权应当及于整个小区范围内的所有共有部分，包含了别墅区内的道路、绿地以及公共配套设施等，高层业主享有占有、使用和收益的权益。

美信物业公司为便于管理，未经业主委员会或业主大会同意，私自将高层与别墅间的通道封闭，致使高层业主只能绕道进入小区，侵犯了高层业主在小区公共道路上自由通行的权利，而且本案中小区内的主要绿化、景观和公共设施等优势资源都集中在别墅区，物业公司将别墅与高层隔离，致使高层业主不能进入别墅区享有小区的公共资源，严重侵害了高层业主的建筑物区分所有权。

虽然对共有部分可以根据法律规定和业主约定，由某一个或者数个业主排他性的占有使用某一共有部分的权利，即划定共有部分的专有使用权，但该约定必须经过相关业主的同意，并给付相关业主让渡其权利的对价，物业公司无权作为第三人为别墅业主设定共有部分的专有使用权。

至于美信物业公司辩称别墅业主缴纳了更高的物业费，理应享有更多的公共资源，这只是物业公司与别墅业主之间对物业服务对价的约定，该约定不能凌驾于高层业主的共有权之上，物业公司更不能以此为由阻断高层业主通行和享受公共设施的权利。

别墅一直以来都是低密度、高品质生活的代言，虽然不少小区别墅与高层组合开发，但一般别墅都占据着整个小区内最好的景观资源。房地产开发商在销售此类混搭小区时，为增加楼盘的吸引力，往往将别墅区域内的配套设施进行重点宣传，该行为已构成对所有业主的要约，对开发商的宣传内容，应当从两个方面理解，一是被宣传的内容应当在房屋交付时实际存在，二是所有业主有权享用开发商宣传的内容，高层业主也不例外。

对别墅与高层混搭销售的小区，高层业主购房时看重的是小区内的别墅规划可以提升整个小区品质，其购房单价往往高于纯高层业态小区，而别墅业主也利用了高层业态均摊了容积率成本，房屋单价低于纯别墅小区。如果将高层与别墅隔离，高层业主的生活区域将大幅度缩减，容积率增加，绿化率降低，而别墅却变成了纯别墅小区，这与建筑规划不符，也明显与公平原则相悖。

另外，从另一个层面而言，高层和别墅的业主们可能在长期的共同生活交往过程中已形成和谐友爱的邻里关系，本案中的物业公司将小区内部别墅与高层之间的通道关闭，加深了高层业主与别墅业主之间的矛盾与隔阂，使物业公司、高层业主、别墅业主三方呈对立状态，不利于建设和睦融洽的的邻里关系，不利于社会的安定团结，故法院对其行为作出否定性的评价。

本案的特殊之处还在于物业公司关闭的是消防门，本案判令物业公司打开消防门，从法律层面上，是保护了业主的共有权，从社会层面上，更是消除了公共安全隐患，让当事人意识到消防通道的重要性，意识到在设置消防通道、打开消防门在布局规划中的重要性。

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上游新闻-重庆晨报记者 张皓